2017年西南财经大学的报告“中国城镇住房空置分析”，在该报告中，空置住房包括两类，“一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。”按照这一标准，中国住房空置在2015年已经超过20%，2017年为21.4%，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为6500万套。
从西南财大的报告来看，空置率存在较大地区差异，二线和三线城市空置率明显高于一线城市——2017年一线城市、二线城市、三线城市空置率分别是16.8%、22.2%和21.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，达26.6%。
这是2017年的数据，但是透露的核心结论今天仍旧适用，那就是城镇化越高，空置住房越高，“城镇化率每提高10个百分点，持有空置房家庭的比例就会增加0.685个百分点。地方房价每上涨10%，持有空置房家庭比例就会降低0.255个百分点。考虑到中国城镇化率不断加速，空置率应该只高不低。更重要的是，今天空置率的地区结构和过去应该相差不大——那就是，也许除了一线城市之外的多数城市，已经出现大面积的房屋过剩。
背景：作为国内最高决策机构，政治局每个月都会开会，但是只有4、7、12月为固定讨论经济论题
7月政治局会议内容分享：
1、首次提出政治高于一切，以往都是经济建设为中心，强调任何问题都需要从政治上看。
2、防疫管控还是放在首位不会放松，疫情要防住、经济要稳住，发展要安全。
3、全年经济目标表述改变，4月份是努力实现，7月弱化为“力争实现最好结果”
4、实现经济增长只能靠经济大省，靠地方多发挥积极性，原话“经济大省要勇挑大梁、有条件的省份要力争完成经济社会发展预期目标”，现在看今年主要经济指标将压在南方五大经济省：广东、江苏、浙江、上海、福建
5、现在房地产烂尾和村镇银行问题都归入“安全问题”“全方位守住安全底线”，重申房住不炒，并且强调：烂尾楼问题现阶段别指望中央出面解决，原话为“压实地方政府责任，保交楼，保民生”。大意就是烂尾楼问题即便资金出现缺口，目前也是地方政府自筹解决。
各国房产税：
日本的房产税主要是交易税，一次性征收房产涨价部分的50%，东京的朋友告诉我的，百度应该找不到这个信息。
德国的房产税叫做投机税：涨价部分最少15%的课税，计算方法复杂（房东自住三年可免税，出租10年以上可免此税）
美国的房产税，中文网上应该能随意找到
细心的人会发现，央行回应人民币贬值的口径发生了微妙的变化。
27日，央行副行长易纲在接受新华社采访时称：“未来人民币汇率完全有条件继续保持在合理均衡水平上的基本稳定。”这个说法与以往不同，在今年3月的两会还是10月的人民日报上，易纲都不忘强调“人民币汇率不存在持续贬值的基础”。
副行长如今不再提“人民币不存在持续贬值基础”了。这或许是个新信号，“人无贬基”，在事实一次次的无情“翻脸”之后，正悄无声息地从官方说辞中隐退。从斩钉截铁的“人无贬基”到含糊其辞的“合理均衡水平”，距离破7步步紧逼的汇率也让央行退让三分。
高涨的房价，汇率贬值的一大推手
川普当选之后，人民币开启了今年的第四波贬值。在岸人民币兑美元一度跌破6.91关口，创下八年半新低。是怎样的力量，硬生生地把汇率从年初的6.45拔高到眼下的6.9，贬值幅度高达7%？
谁是汇率贬值的“幕后黑手”？解释版本五花八门，总结起来大概有“整体经济下行说”、“美联储加息说”、“川普胜选说”、“货币超发说”，此外，还有一种声音不可忽视，可称其为“房价泡沫说”，此论点认为，今年暴涨的房价是人民币贬值的一大推手。持有此观点的人包括光大证券全球首席经济学家彭文生和人民大学副校长、经济学家吴晓求。
彭文生认为：“今天人民币的问题在很大的程度上是和房地产泡沫有关系。房价越高，地租越高，汇率的贬值压力越大。”
人民大学副校长、经济学家吴晓求也指出，人民币贬值背后的核心原因是“中国资产价格高得离谱。就拿房地产来说，高得是完全离谱了，这样离谱人们可以套利的。如果我们是一个理性的消费者，卖掉一套国内的房子，在加拿大、美国买一个非常好的房子，价格可能只是北京房价的一半。你说人民币有没有贬值的压力？大家都去国外买东西了。”
“卖掉北上深可以买下半个美国”，这样的神话，建立在国内资产资格膨胀和人民币高估的前提上。贬值，某种程度正是对今年房价飙升的反应。
一线城市房价依然在高位坚挺，十月份继续保持涨势（百城价格指数显示，北京和上海的10环比涨幅均高于1%），而汇率则“跌跌不休”。此情此景，倒像是给历史交出的一份答卷。
“保房价还是保汇率”之争，在今年6、7月引发热议，当时即有论者警告：任由房价飙升，将是人民币汇率的不能承受之重。没有一个货币超发、资产价格膨胀的国家能长久稳定币值。
不过，官方似乎不怎么看，或者说不愿意大家这么看。7月，人民日报海外版刊文《“稳汇率”与“保楼市”之争是伪命题》，央行11月的货币政策执行报告也回应了“房价和汇率的平衡问题”，在央行看来，“保汇率弃楼市”或“保楼市弃汇率”，在央行看来“都不是好的做法”。问题是，鱼和熊掌似乎难以兼得。
有人提议，央行应该祭出紧缩货币的大招，以挤出资产泡沫，稳定汇率。但是这么做风险更高，处理企业和地方政府债务危机是当务之急，稳增长也是硬任务，保持充裕的流动性至关重要，货币政策的稳健基调不会改变。
“两害相权取其轻”，汇率的稳定毕竟还不是央行的首要政策目标，至少不是唯一的必须不顾一切实现的目标。
在“人无贬基”的重申中，汇率悄然接近破7，“保房价还是保汇率”似乎有了答案。
中国陷入“俄罗斯陷阱”？
11月份，面对节节后退的汇率，人大副校长吴晓求提醒：“我们要避免俄罗斯的错误”。
2014年，俄罗斯遭遇乌克兰战争和欧美经济制裁的政治和经济双重危机，一边是滚滚外流的资本，汇率贬值压力巨大，另一边是膨胀的资产价格和国内经济风险，最后，俄罗斯选择“弃汇保楼”的策略，允许汇率自由浮动，两个月内汇率贬值近50%。
卢布的购买力缩水一半，同时也释放了国内经济的巨大风险，房价始终在高位上下震荡，一手房价格甚至在2014年12月-2016年6月上涨了1.3%。本世纪的第一个，繁荣的石油出口和超发的货币推动俄罗斯房价快速上涨，这份房价果实在货币贬值中算是保住了。
“保房价弃汇率”的俄罗斯模式与上世纪90年代初日本“保汇率弃房价”是两种截然不同的选择。中国当下的情状，与“俄罗斯模式”更为接近。
中国和俄罗斯两国的经济结构和实力固然有诸多差异，但现在中国面临的情况与两年前的俄罗斯有很多相似点，比如在汇率危机来临前，两个国家的房价涨得飞快，货币严重超发，出口导向性经济带来巨量外汇，资本外流触目惊心。总之，汇率泡沫和楼价泡沫双双浮现，必须戳破一个。俄罗斯给汇率实施了激进的“休克疗法”，中国的处置则要更为温和谨慎，但牺牲汇率，保住房价的结果则是相同的。
“俄罗斯模式”不是没有代价的，吴晓求指出：
实际上，中国政府目前面临到底保房价还是保汇率的“两难”抉择，如果房价继续上涨，资本将加速流向海外，中国外汇储备会被快速耗尽，届时人民币将大幅贬值并带来输入性通胀。如果要稳定汇率，则需要大幅降低房地产等国内资产价格以留住资本。
大幅降低房价既然不可能，就只能忍受汇率贬值，而资本加速流向海外正是央行目前的最大烦恼之一。
2017年的房价和汇价
2017年，汇率和楼市将沿着目前的轨迹延伸。汇率走低，房价稳中有升，大概率成为明年中国汇市和楼市的基调。临近年末，各方的展望也与此契合。
先看汇市的展望：人民币破7基本不存在异议，问题是破7后会走多远，高盛认为明年年末会跌倒7.3，巴克莱银行则认为能守住7.06。
2017年人民币汇率预测：
2017年的楼市走势，在保守者眼中是“不会大幅下跌”，而更多的乐观者则看好“一线城市房价保持上涨”。汇市和房市此消彼长的态势，在2017年或会进一步稳固。
即使是在这个全国楼市看似风平浪静的11月，22日3个大城市土地拍卖市场的火爆还是让人印象深刻。广州一日诞生七地王，部分地块面粉价赶超面包价；武汉公开出让土地17宗，5个地块触动“熔断机制”，当天诞生了总价为110亿的单幅地块；长沙一地块经过114轮竞价后，以180%的溢价率竞出，长沙地价首破9000元/平方米。
地王频出，房价未来焉能不涨？房价继续上涨，M2继续以两位数的速度增长，汇率又焉能不动？
2016年导致人民币汇率走低的根本性因素，在2017年不会消失，甚至要变本加厉：美元强周期还在途中，全球经济外部需求依然萎靡不振，中国经济“L”型的探底还未完结，十几年货币超发的惯性和影响也会继续发酵。
我们无法确定人民币汇率会何时破7，但可以确定的是，汇率向下很难改变，房价上涨是大概率的事件，房价和汇价的剪刀差会继续扩大。
说到底，保房价还是保汇率的悖论背后，是中国经济十几年货币超发带来的骑虎难下的险境，你可以说那是前期快速发展的必要代价，但也是当下经济遭遇“中场战事”不得不背负的千斤巨石。
这场“中场战事”的结果，某种程度上将决定中国经济下半场的命运。
至今已持续了近一年半的万科宝能股权争夺战，成为中国A股市场上规模最大的一场杠杆收购与反收购攻防战。多方博弈、反复拉锯的“宝万之争”亦引起了高层重视。11月26日，中国财富管理50人论坛、清华大学国家金融研究院联合课题组发布了对“宝万之争”中杠杆收购的研究报告《规范杠杆收购，促进经济结构调整——基于“宝万之争”视角的杠杆收购研究》。
报告由一个主报告、九个子报告组成，全文共22万字，分别从“宝万之争”的脉络梳理与关注焦点、海外并购市场的发展、中国并购市场的现状、敌意收购的法律规制与公司治理、杠杆收购资金组织方式的法律框架、以及保险资金、并购贷款、并购债券、资管计划等各类杠杆收购资金的不同来源角度进行全方位分析与论述。
该课题组牵头人，全国人大财经委副主任委员、中国人民银行原副行长吴晓灵指出，“宝万之争”的局面看似纷繁芜杂，但并非无迹可寻。通过梳理公开资料可以发现，双方之争主要是集中在三个领域——公司治理之争、收购行为之争、资金组织方式之争。其中最受关注的就是资金组织方式之争。“宝能将资金组织方式用到了“极致”，但在现有法规下，其资金组织方式并未有违规之处，但此种组织方式确实蕴含了很多风险，需要监管方面针对监管漏洞加以弥补。” “宝能作为并购主体收购万科，运用到了包括万能险、资产管理计划、嵌套性资产管理计划等在内的一系列新型融资工具用以筹集收购资金，这些新型融资工具的出现，既为完成并购交易带来便捷，也对监管机构提出了新的挑战。” 她说。
而对于万科，吴晓灵认为，收购行为上，万科反收购停牌措施的合法性等问题同样值得商榷。
宝能系放大杠杆路径
公开资料显示，目前宝能系共耗资430亿元收购了万科约25%的股份成为第一大股东，而根据华泰证券研究所、华夏基金提供给澎湃新闻的分析，这430亿元中，包含自有资金62亿元，保险资金105亿元，券商资金78亿元，银行理财资金185亿元。宝能系采用多重工具参与收购，包括保险账户、券商资产管理计划、有限合伙基金、嵌套的结构化资产管理计划等。
值得注意的是，宝能系每一层架构的杠杆比例均不超过1:2，但是通过嵌套组合、股票质押再融资等金融杠杆工具，最终实现了约4.2的杠杆比率。
前述报告则解剖了宝能系利用保险、券商、银行理财、股权质押、债券融资五大手段放大杠杆的路径：
第一，宝能系以前海人寿的万能险资金为助力，引入保险资金105亿元，成为宝能收购万科的股份的“先锋部队”。
第二，宝能与中信证券、银河证券等券商合作，通过融资融券和收益互换等形式，以自有资金39亿元，融入券商外部资金78亿元，共计127亿元。
第三，宝能出资67亿元作为劣后，联合浙商银行出资132.9亿元作为优先，通过华福证券、浙商宝能资本构建了规模达200亿元的有限合伙资金。此后，钜盛华又拿出资金作为劣后级，以两倍的杠杆撬动广发、平安、民生、浦发等银行的理财约155亿元作为优先，通过资产管理计划持续买进万科股票。
其中，200亿元有限合伙基金中，浙商的132.9亿元全部用于收购前海人寿股份，与收购万科无关；资管计划劣后资金91亿元，由宝能出资67亿元中的63亿元、以及钜盛华的其他资金27.8亿元组成。
第四，钜盛华先后将手中持有的万科股票质押给鹏华资产和中国银河证券。
第五，宝能系先后通过深圳深业物流集团和前海人寿分别发行23.8亿元私募债券和10年期债券。
“前海人寿成了大股东的融资平台”
梳理宝能系收购万科股份的资金，有105亿元是来自前海人寿的保险资金，收购了万科共计6.67%的股份。险资无疑在“宝万之争”杠杆收购中发挥了“急先锋”的作用。
“此次宝能收购万科大量使用的是万能险资金，这种险资被扭曲成为短期理财产品，将其用于企业股权收购的合理性有待商榷且蕴藏极大风险；而前海人寿被实际控制人宝能所利用，成为了大股东的融资平台，其合理性也值得进一步商榷。” 吴晓灵强调。
事实上，万能险被当作大股东的资金平台、险资举牌上市公司，是当前资本市场上杠杆资金组织中一个盛行的现象。对此，接受澎湃新闻采访的多家金融机构也表示，保险公司在法律规定范围内购买上市公司股票是合法的，但是如果保险公司被大股东控制，作为一致行动人参与到上市公司收购中，保险公司将不再具有独立性反而成为大股东的资金平台。“受制于一致行动人的卖出限制以及大股东保持控制地位的考量，保险公司将难以保证万能险资金的安全性。”
该报告指出，通常看来，保险属于长期理财产品，保险公司也希望通过拉长期限来摊销高昂的销售成本。但是有时保险公司通过或其大股东出于自身目的，可能将万能险产品被变相设计成短期理财产品，参与举牌上市公司。由于举牌资金有6个月的限售期，如果保险公司或其大股东以收购上市公司为目的，则也属于长期投资，这将导致万能险资金面临期限错配、短线长投的风险。
资管计划作为杠杆资金入市增加风险
除了收购资金组织方式，吴晓灵和她的课题组还对“宝万之争”中双方收购行为的合法性提出质疑。
“宝能取得万科A股股票5%时及其后继续增持股票并未履行书面报告义务，是否违反了证券法规定？其收购行为是否属于无效民事行为？” 吴晓灵提出，“其次，宝能系用九个资管计划作为撬动收购万科的杠杆资金，于是万科提出相应质疑，这九个资管计划是否属于上市公司收购的一致行动人？是否违反了资管业务相关法律规定？九个资管计划作为一致行动人，其收购行为是否也违反了上市公司信息披露规定？以及将表决权让渡给钜盛华是否具有合法依据等问题。此外，宝能之前与华润有合作项目，由此也让万科管理层质疑宝能与华润是否构成一致行动人。”
“再者是万能险、资管计划乃至商业银行的表决权问题。例如，万科就认为，因为宝能的资管计划属于‘通道业务’因而不具有表决权。”她说，“此外，还有万科反收购停牌措施的合法性等问题，也广受市场关注。”
另据全国社保基金副理事长王忠民向澎湃新闻表示，资管计划作为杠杆资金入市，这也是宝万之争中最富有争议的一个环节。例如，银行理财受制于不能直接投资股市的规定，所以要参与收购就只能被穿上各种“马甲”，实践中这种运作模式既受到质疑，更增加了风险。
建议建立统一的金融监管机构
“宝能作为并购主体收购万科，运用到了包括万能险、资产管理计划、嵌套性资产管理计划等在内的一系列新型融资工具用以筹集收购资金，这些新型融资工具的出现，既为完成并购交易带来便捷，也对监管机构提出了新的挑战。” 吴晓灵说。
基于此，吴晓灵和她的研究团队认为，规范以“宝万之争”为典型案例的公司并购行为，相关监管部门急需从推动上市公司加强公司治理、对企业杠杆收购的风险控制与金融监管、进一步规范和完善杠杆收购资金来源等方面给出相应的办法。
“从公司治理之争的层面看，宝能对万科的收购是典型的‘敌意并购’。这在理论上会有不同的争议和判断，但总体来看，敌意并购本身就会检验被收购对象的公司治理结构是否有漏洞，从而促使被收购对象不得不完善自身的公司治理结构。实际上，宝万之争的发生，对于推动上市公司完善自身公司治理结构已经发挥出了作用，很多上市公司已经开始有针对性地完善自身治理结构。A股市场上已经开始逐步在公司章程中制订包括‘驱鲨剂’条款、分期、分级董事会、‘金色降落伞’、‘白衣骑士’等反收购条款措施。 ” 吴晓灵表示。
多位金融市场人士同时指出，宝能之所以能够获得不同金融机构的资金支持，也是与当前的分业监管形势下存在监管漏洞分不开的，宝能正式利用不同监管部门对融资工具的监管缝隙。通过层层嵌套，成功将不同类型的金融资金组织成为杠杆收购来源。
对此该报告建议，监管机构需要打破行业藩篱，建立统一的金融监管机构或是有效的联席监管协作运行机制，以消除监管盲区，及时应对市场新趋势，及时处理重大风险和市场热点问题。
“对于不同类型的并购业务，建议采用差异化的监管政策，在层层金融产品嵌套的信用杠杆收购中加强穿透监管，防范监管套利，实现充分的信息披露，化解因信用链条过长导致的信用风险问题。”报告称。
英国首次购房者的平均年龄37岁。日本和德国为42岁，美国首次购房年龄也达到30岁以上。然而，家地产市场研究中心与光大银行新近合作完成的一份报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，比发达国家要快一代人的时间。
即使在高收入的华尔街，绝大多数人也都是到35岁以后才会开始考虑购房问题。中国大学毕业生省吃俭用、东拼西凑就为了买房结婚是非常病态畸形的社会现象。
大多数年轻人都有自己的职业生涯规划，可一旦贷款买了房，其职业规划就必须要进行修正。我们看到很多年轻人因买了房而放弃了对自己来说是转折点的发展机会，这在很大程度上影响了个人发展。
购房人年轻化其实是个值得政府关注的警讯，提前购房比其他国家要快一代人的时间，不但造成了购房压力的年轻化，同时也推动了北京房地产市场长期供不应求，房价亦难以调控回落。如何延缓年轻人过早的购房需求，以及抚平为人父母者与年轻人在初入社会时暂时性“无产”的恐慌心理，将是引导房地产市场健康发展的关键因素。
德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%都是‘租房族’。德国政府还鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。目前德国的房价10多年保持不变的奇迹！
在《中国有多少人抱怨高房价？》一文中，笔者探讨了住房私有率（私有住宅面积占比）和住房自有率（拥有自有产权住宅的家庭户数占比）的差异，并粗略估算过去10年累计有至少6亿中国人抱怨高房价。
要说明的是，“抱怨”相当于潜在需求，并不意味着所有抱怨的家庭或人都一定要拥有自有产权的房子，从国际上看，住房自有率在60%-70%之间就已经是较高的水平。但对于中国来说，渴望拥有自有产权住房的比例恐怕要更高，一是因为“居者有其屋”的传统观念；二是因为投资渠道有限，再加上房价连年上涨，投资或投机需求较为旺盛；三是因为收入分配不公，促使中低收入阶层更渴望拥有住房这个最大的家庭资产，以备不时之需。
但无论是什么需求，背后都是人，人口年龄结构和人口流动性等因素会显著影响房地产市场的潜在需求。而且，人口变迁也将直接影响中国经济未来的增长潜力，从而间接影响房地产市场，要知道，房地产市场的发展是以中国经济增长为依托的，而不是相反。
人口年龄结构来看，大致的结论是，10-15年后中国房地产市场的潜在需求将显著放缓。从“几零后”分类来看，中国50后-00后分别有2.03亿、2.4亿、2.17亿、2.22亿、2.09亿和1.63亿人，其中50后、60后和80后都经历了人口高速增长阶段。过去10年间，在中国经济高速增长的背景下，人数最多的60后正值事业高峰期，尽管他们赶上了福利分房时代，但改善型需求和投资需求十分旺盛；没有赶上福利分房的部分70后也不得不被迫进入房地产市场首次置业；而人数相对较多的80后相继进入婚龄，他们大多要从原来的家庭中分立出来重新组建家庭，这也带来了巨大的潜在需求。这几重叠加之下，导致过去十年房地产潜在需求呈现爆发式增长。
当然，大部分85后因为年龄还小在过去10年可能还无法参与购房，我们再重新细化一下分类。1975-1984年的出生人口约有1.94亿，1985年-1994年的出生人口有2.3亿，而1995年-2004年的出生人口只有1.82亿人。可以看出，1985-1994年出生的人口最多，因为上世纪80年代末90年代初中国经历了一波生育高峰（1987年最高），这部分人口将在2010年开始进入婚龄。相比之前的一辈，他们当中的城镇人口更多，即使是农村人口也更向往城市生活，这群更庞大的潜在住房需求将在未来10-15年内释放（之所以说10-15年内，是考虑到目前房价过高，首次置业年龄可能要推迟一些）。但到2025年以后，由于下一波进入婚龄的人口骤减（减少了约5000万），再加上人数众多的50后、60后可能开始面临死亡的威胁并导致住房闲置增多，这样供求两方面都决定了房地产市场可能风光不再。
有人会说，那时不是还会有改善型需求和投资需求吗？这就需要考虑到人口老龄化的威胁。按照联合国的标准，一国65岁以上的老年人口超过该国总人口的7%，就进入了老龄化社会，中国在2000年左右就已经踏入了老龄化社会，2009年这一指标达到了8.5%。到了2025年会是什么样子呢？根据联合国的预测数据，2025年，中国65岁以上人口将占13.4%，这是1970年的德国、1990年的日本和2010年的美国的水平，值得一提的是，印度到2050年才会达到这一水平。
当然，尽管过去10年人口老龄化已经加速，但由于出生率连续20多年走低，中国的总抚养比依然在下降，相应的15-64岁劳动人口比重还在上升，也就是说人口红利似乎还在继续。但根据联合国的预测数据，2010年左右就将面临转折（印度要到2045年左右才会出现这一转折），人口红利将逐渐消失，到2025年左右将下降到全球平均水平。从总人口来看，中国2030年也将达到峰值。
人口老龄化是一个全球现象，老龄化与资产价格密切相关，理论上，年轻时借钱消费和买资产防老，老了就要卖资产消费和还债。国际清算银行2010年8月发布了一份报告，研究了22个发达国家1970-2009年之间的房地产价格走势，其结论是老龄化的确会对资产价格产生负面影响，但并不必然会导致资产价格崩盘。不管怎样，对于中国来说，老龄化是一个逃不开的魔咒，到2025之后，房地产改善型需求和投机需求也将因为老龄化减少。
从人口流动性来看，根据国家统计局的数据，2009年中国流动人口规模达1.8亿，2005-2009年间增长了约30%，同时2009年外出农民工在1.45亿，粗略估算有3500万左右有城镇户籍的流动人口。虽然难以准确预测未来10-15年流动人口的变化，但由于过去几年农村劳动力的快速转移以及新农村建设、中小城镇建设等相继开展，未来10年流动人口的增量会呈现逐渐递减之势。由于中国官方称还有1亿农民需要转移，其中约有一半外出打工，因此，到2020年，外出农民工总量应该在2亿左右；按过去四年的增长水平，城镇户籍的流动人口将在6000万左右。这样总的流动人口将在2.6亿左右，其中非婚龄流动人口约在1亿左右。
尽管这1亿左右的非婚龄流动人口也许在农村或其他城市有住房，但既然他们背井离乡甚至举家外迁，客观上需要在居住地购房落脚，但现实却让他们的需求一直受到压抑。这里面涉及两个重要的制度，一个是农村的土地制度，一个是户籍管制制度。土地是农民的命根子，农民工即使外出恐怕也不愿意放弃手中的土地，除非能够得到市场价的补偿，这样他们才会在城镇有购房的本钱，如果农村土地不能有效且合理地流转，那么农民工恐怕难以在城镇购房。而对于城镇户籍流动人口来说，户籍管制意味着即使他们在居住地购房，也将面临子女教育、社会保障等诸方面的限制，也许用不着限购，他们就会逐渐厌恶这片令人伤心的居住地。这也意味着未来10年甚至更长的时间内，流动人口的潜在住房需求将会削弱，因为如果这两个制度依然长期压在头顶，他们中的大多数可能就会从希望变成绝望了，从而不愿意“流动”了。
综合来看，未来10-15年，中国房地产市场依然相对比较乐观，从人口结构来看，庞大的85后群体建立新家庭存在购房需求；从人口流动来看，流动人口一直受压抑的潜在购房需求也很大，当然，需要政府在土地和户籍制度方面作出让步。但不管怎样，到2025年之后，随着老龄化的加剧和人口流动的衰减，中国房地产市场或将伴随中国经济进入衰退期。
摘自《朱镕基讲话实录》第四卷第480-489页，原标题是《值得纪念的五年》。2003年1月27日，朱镕基同志主持召开国务院第九次全体会议，这是朱镕基同志在会上讲话的一部分。
“绝大多数同志，还没意识到房地产过热的严重性”
本届政府就要到期了，我现在最担心的是经济过热。我搞了50多年的经济工作，我能深刻体会到我国的这种“综合症”，日子稍微刚好过一点，就搞浮夸的作风、盲目的自满，莫名其妙的折腾、无知的决策。我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都还没有意识到这个问题的严重性，总是首先来一句话“总体上都是非常好的”然后说那么一点点的问题。绝对不是这样！这种过热是不得了的，1993年就是房地产的过热，结果现在的海南岛还是“遍体鳞伤”。我看外国的报刊，都在讲中国的泡沫经济已经形成，房地产过热，风险太大。我们银行的同志一定要意识到这一点，因为这些钱都是银行的。我再一次向银行的同志忠告：你们也许这两年就升官了，你们也许就不会再干银行工作了，以为出了问题可以让后来人收拾。本届政府的金融体制改革还没有完成，还没有建立健全机制；但是在没有建立这个机制之前，我们共产党人已经搞了几十年经济了，还是应该负责任的吧。你们别把这个包袱留给后人，盲目地发展。
我非常担心的就是搞“城镇化”。现在“城镇化”已经跟盖房子连在一起了，用很便宜的价格把农民的地给剥夺了，让外国人或房地产商搬进来，又不很好地安置农民，这种搞法是很危险的。这跟中央的政策精神根本不符合，我们曾经多次讨论过，就怕这个东西。
还有，现在搞主题公园成风。在国外都没这么搞的，迪斯尼公园，美国有两个、法国有一个、日本有一个。现在主题公园在中国很多地方全冒出来了，外国人自己不出钱，你的地卖给人家很便宜，破坏了国家的土地资源，另外还用你的钱。搞这个东西干什么呀？！现在很多地方的农民连饭都没得吃，还搞什么主题公园，谁去看呀？
我过去几年里每晚是一定要看《焦点访谈》，我觉得我作为总理，如果不去关心人民的疾苦，我当什么总理！我看完后必定打电话，不是打给部长就是打给书记。尽管我知道打电话只是针对几个农民或者几个百姓的问题，但是我能为这几个农民、几个老百姓申冤，能够解决问题，我觉得好受一些，大事办不了，办了一点小事也好。
后记：
2003年，朱镕基的继任者温家宝推行国家宏观调控政策：收拢土地放贷，抬高土地价格。他亦在2003年8月31日出台颁布国务院18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，突然将房地产业规划成“支柱产业”，导致中国房地产泡沫的疯狂滋长，仅仅几年内，房价暴涨5到10倍。截至2017年年底，北京、上海等一线城市的均价已从其初任上的4000元左右疯涨到了10万人民币一平米。